[摘要] 中央经济工作会议21号在北京闭幕，会议时隔两年再提房地产，将去库存列为明年的重点任务之一。鼓励开发商可以适当降价销售。
中央经济工作会议21号在北京闭幕，会议时隔两年再提房地产，将去库存列为明年的重点任务之一。鼓励开发商可以适当降价销售。
习近平在会上发表重要讲话，总结2015年经济工作，分析当前国内国际经济形势，部署2016年经济工作，重点是落实“十三五”规划建议要求，推进结构性改革，推动经济持续健康发展。李克强在讲话中阐述了明年宏观经济政策取向，具体部署了明年经济社会发展重点工作，并作总结讲话。
会议指出，今年以来，面对错综复杂的国际形势和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，我们按照协调推进“四个全面”战略布局的要求，贯彻落实去年中央经济工作会议决策部署，加强和改善党对经济工作的领导，坚持稳中求进工作总基调，牢牢把握经济社会发展主动权，主动适应经济发展新常态，妥善应对重大风险挑战，推动经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设和党的建设取得重大进展。经济运行总体平稳，稳中有进，稳中有好，经济保持中高速增长，经济结构优化，改革开放向纵深迈进，民生持续改善，社会大局总体稳定。今年主要目标任务的完成，标志着“十二五”规划可以胜利收官，使我国站在更高的发展水平上。同时，由于多方面因素影响和国内外条件变化，经济发展仍然面临一些突出矛盾和问题，必须高度重视，采取有力措施加以化解。
习近平在会上发表重要讲话，总结2015年经济工作，分析当前国内国际经济形势，部署2016年经济工作，重点是落实“十三五”规划建议要求，推进结构性改革，推动经济持续健康发展。李克强在讲话中阐述了明年宏观经济政策取向，具体部署了明年经济社会发展重点工作，并作总结讲话。
关于化解房地产库存，会议提出了六项措施：
1、要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。
2、要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
3、要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。
4、要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。
5、要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。
6、要取消过时的限制性措施。
解读：
户籍改革是关键
就在一周前，12月14日，中共中央政治局会议明确提出，明年经济工作要点之一就是要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。
一时间，农民工群体被臆想成三四线城市开发商的救主。
农民工的潜在购房需求有多大?今年2月，国务院农民工工作领导小组办公室数据显示，目前农民工总量2.74亿人，其中，外出农民工1.68亿人。1.68亿农民工中没有在城里买房安家的还有1亿多。
《中国住房发展报告2015-2016》测算称，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%家庭人口在城镇购房(人均33.3平方米)，每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年总共23.3亿平方米。目前存量房产28亿平方米，确实能够消化。
“农民工市民化不但能化解库存，还可拉动内需，促进产业结构调整。但政府应通过回购商品房廉租给农民工，而不是让农民工自己去买房。同时，农民工应就地市民化，即便北京等一线城市，也应适当让一部分农民工市民化。”中国人力资源开发研究会会长、国家发改委宏观经济研究院研究员刘福垣表示。
按照常住人口计算，我国城镇化率已经接近55%，城镇常住人口达到7.5亿。但城镇化质量不高，7.5亿人口中包括2.5亿以农民工为主体的外来常住人口。如果按照户籍人口计算，中国城镇化率现在只有38%。
中国社会科学院人口与劳动经济研究所所长蔡昉分析表示，现在的趋势是，如果农民工不能在城市里解决身份问题，到40岁以后就要回去，如果回去的人比进来的人多，就会出现逆城镇化。如何预防?就要发展新型城镇化，以农民工得到城市户口，成为真正的市民，享受均等的就业服务和社会保障为核心。“户籍制度改革，能够使未来经济潜在增长率提高1~2个百分点。”
中央财经领导小组办公室副主任杨伟民分析表示，如今城镇户籍家庭的人均住房面积为34平方米，住房需求基本得到满足，但外地非户籍人口拥有的房子很少，所以户改还会引发庞大的住房需求。
“加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革”亦被写入近日召开的中央政治局会议中。具体做法是，通过户籍制度改革，让农民工进城落户更容易;通过改革公积金制度，把农民工、个体户纳入其中;通过财政补贴、退税或者税收减免方式，帮助农民工在城市里购房。
而此次政治局会议主要是为即将召开的中央经济工作会议和中央城市工作会议定调。
三四线城市成去库存主战场
据国家统计局统计,截至11月末,商品房待售面积69637万平方米，达历史高位。
不少分析人士认为，这一政策实施的重点在三四线城市，而不是在一二线城市。因为一二线城市的去库存实际上正逐渐转变为补库存的需求。
上海易居房地产研究院数据显示，11月份，一二三线35个城市新建商品住宅存销比分别为9.8、11.9和19.3个月。相比10月份10.0、12.2和18.9个月的数值而言，一二线城市去化速度有所加快，而三线城市的去化速度有所放缓。其中，北海存销比数值高，为33个月。烟台、茂名存销比也比较高。这三个城市均为三线城市，去库存周期都超过2年的水平。
存销比大于12个月，则该地房地产市场存在严重高库存问题，房价面临较大的下跌压力。
农民工去库存 租比买更现实
在加快楼市去库存道路上，三四线城市已经开始积极行动起来，纷纷推出购房补贴、鼓励进城农民购房的政策。
如，河南濮阳市对农民进城购房补贴办法为：在市城区购房，根据缴纳契税证明，市政府对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元，对第二套改善性住房每平方米补贴100元，对购买二手房的每平方米补贴200元。此外，洛阳、驻马店、三门峡、济源、南阳、许昌、开封等城市亦为鼓励本地农民进城购买商品房，纷纷出台各种财政补贴政策。
此外，安徽宿州市泗县、砀山县、铜陵市以及浙江、云南、江西等地的多个市县推出了针对农民进城买房的补贴和优惠政策。
但在刘福垣看来，这样的购房补贴力度太小，不足以吸引农民工买房。“关键是库存房子结构不适合农民工。面积大、价格高，政府补贴一点作用不大。农民工也不适合买房子，农民工阶层包括城里相当大一部分工薪阶层就业都是流动的，而我国正处于产业结构大调整时期，用房子拴住他们不利于其流动。”
低收入和低保障抑制了农民工的购房需求。据今年2月国务院农民工工作领导小组办公室数据，外出农民工月平均收入2864元。然而，中指研究院新发布的“百城价格指数”显示，11月100个被监测城市(新建)住宅均价10899元/平方米。
“农民工应该是在哪里打工就在哪里市民化。应该是政府回购面积合适的库存商品房作为廉租房租给就地市民化的农民工。租金应该是家庭工资的四分之一左右，差额部分可由政府补贴。”刘福垣建议。
当然，“一些房企可以利用(农民工市民化)政策，积极对楼盘促销，这确实能加快去库存。但新市民进入住房交易市场，需要落户政策、就业政策等积极跟进。而且要防止陷入简单的‘拿宅基地换城市住房’的交换模式，因为传统的农业生产模式被割裂后，一系列就业、生活方式调整等内容都会出现变化，这个其实需要多方面的政策进行配合的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示。
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