[摘要] 股市不景气，想转楼市投资，那么楼市投资去哪里？就目前楼市投资环境而言，三四线城市以及部分二线城市投资 很低，想要高回报，还是得投一线城市，未来十年一线城市房价会涨一倍。
股市不景气，想转楼市投资，那么楼市投资去哪里？就目前楼市投资环境而言，三四线城市以及部分二线城市投资 很低，想要高回报，还是得投一线城市，未来十年一线城市房价会涨一倍。
如何判断哪里的楼市值得投资？
过去十年，在我国任何一个城市买房都可以，可是今天却都不敢买了，其原因无非是市场一定程度开始饱和，选择优质的不动产投资太难。
如何判断不动产是不是优质，值得投资的，要看以下几个方面。 ，是否是人口净流入的城市；第二，是否是三产逐渐发展的城市；第三，是否是投资资金多的城市；第四，是否是施政效率高的城市；第五，是否是土地出售理性的城市。
根据早前有人做的调查可以看出，当前人口流入多的十大城市依次为厦门、上海、廊坊、东莞、深圳、苏州、郑州、北京、长沙、泉州。
而流出人口多的十大城市为，西宁、昆明、三亚、兰州、重庆、长春、哈尔滨、太原、贵阳、大连。
中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。而人口流出城市，表明其住房需求也在递减。
一线城市楼市涨多少？
国泰君安证券近日发布 研究报告预计，2015年房地产投资增速2.5%，未来10年一线城市房价涨一倍，三四线城市面临长期的去库压力。
国泰君安同时给出解释，核心原因是房地产长周期拐点以后的房市新特征：总量放缓，结构分化。人口迁移边际决定未来房市。一二线有销量没土地，表现为房价上涨和地王再现；三四线有土地没销量，表现为价格低迷和库存过高。关键性的问题是，三四线占房地产投资的70%多。过去的总量思维已不再适用。
同时，国泰君安还认为，2014年下半年和2015年资本市场对房市有两个一致性的误判：一是对房地产开发投资增速过于乐观，预测中位数8%左右，而1~8月事实只有3.5%；二是对房价过于悲观，事实上2015年上半年一线城市房价涨20%以上。
未来楼市呈现六大趋势
一：未来在大城市中心区，机械化的小户型将崛起。20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。开发商，越来越像客机、游轮的生产商。
二：很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。
三：商铺面临的 问题是，“提袋消费”（服装、鞋帽、家电等）日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”（餐饮、电影、培训、溜冰场）。传统商业旺区的街铺，可能是危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。
四：在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼（含商务公寓），住宅更贵。为什么？原因有三：商业物业基本上没有学位，不能落户口；商业物业土地使用年限短；管理费水电价格高，一般不能通煤气。
网络时代，在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求是多多益善。未来这种现象将持续，投资房地产还是要 大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字楼。
五：由于绝大多数城市房地产出现了拐点，为了稳增长，国家不太可能出台严厉的房产税。房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，税率各不相同，减免政策也不相同。一线城市的房产税率肯定会 。整体而言，房产税对房价影响不大。
六：全面放开二胎，已经没有任何悬念，只是时间问题。未来，可能还会有更宽松的人口政策。否则，中国在几十年之后，将面临严峻的人口危机（过度老龄化，劳动力不足）。这对楼市构成长期利好，但作用可能没有想象的大，因为生儿育女的成本越来越高，年轻人在生育上的积极性在下降，这也是全世界的趋势。
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