[摘要] 11月，中央领导人多次要求要加快楼市去库存，确定去库存是未来楼市的一大重点。的确，中国楼市的库存量很高，有人认为去库存会很困难。但是，近许多文章认为，楼市去库存根本不需要10年时间。
11月，中央领导人多次要求要加快楼市去库存，确定去库存是未来楼市的一大重点。的确，中国楼市的库存量很高，有人认为去库存会很困难。但是，近许多文章认为，楼市去库存根本不需要10年时间。
国家统计局发布数据显示，截至10月底，商品房待售面积6.8亿平米，其中商品住宅待售面积为4.4亿平米。注意，这个指标只包括已竣工的现房，不含期房。
商品房待售面积，过20年一直呈增长态势，这并不算什么怪事。主要是因为商品房销售面积呈增长态势。总有些房子暂时卖不掉。只在楼市火爆的2004年和2007年，这个指标曾小幅下跌过。但从2011年开始，待售面积突然快增，但增速冲高后回落，2013年高达40%以上，2014年20%以上，今年10月已放缓至18%。这就意味着，库存压力快要见顶了。
除了现房库存，还有期房库存。但期房库存其实并不太重要，卖房需要一个周期，从拿到预售证到开盘，到签约备案，一般需要几个月。如果开盘后半年、一年都没卖出去，并已成为现房(由预售至竣工，住宅小区需要1-2年，办公楼、商场需几年)，则说明确实销售困难。
因此，期房库存很难界定，到底开盘之后几个月没卖出去算库存?统计局也因搞不清这个问题，所以只监测和公布现房数据，而公布期房待售面积。
既然无公开统计，则只能看个别城市。比如以北京住建委公布的数据显示：之前商品住宅现房库存小于期房库存，从今年4月底，现房库存首次超过期房库存，并保持上涨趋势。截至今年5月18日，北京商品住宅大户型现房存量面积达到594万平方米，比小户型现房存量面积高出82%，达到历史峰值。
作为一线城市的北京，总体来看，住宅供不应求，现房数量小于期房，才符合逻辑。因为销售速度快，多数期房还没等到变成现象，就已销售出去了。如此推理，那么多数楼市低迷的三四线城市，现房数量就更应大于预房了。这也只是推测。我们暂按待售预房和现房的数量不差多，即现房为4.4亿平米，期房为4.4亿平米，二者合计8.8亿平米左右。如果将这两类存货除以今年前10个月月均商品住宅销量(0.84亿平米)，就可得出需要约11个月，就能去化完。
纵观近些年的销售面积与新开工面积，每年的销售面积都少于新开工面积，也就形成了库存。比如，2009年开发企业商品住宅新开工面积9.3亿平米，商品住宅销售面积为8.6亿平米;2014年为新开工面积12.5亿平米，商品住宅销售面积为10.5亿平米。不过，还有应考虑到：新开工面积中的少量住宅，或者由开发商代为政府建设出租型保障房，或者自己持有经营。
另外，还有两种潜在的期房：一种是已开工，但尚未预售。另一种是已购地，但尚未开工。前者比较难以测算，后者则有官方数据。比如，国家统计局数据表明，2013年房地产开发企业待开发土地面积4.2亿平米，如果按2的容积率，则可建成近9亿平米的住宅。其实，近十年，这一购地数据，基本与开发商购地数据相近，也即总体上看，开发商手中持有一年能卖完的土地存货。
这很正常。开发商是商业动物，当房子不好卖的时候，自然会暂停拿地。所以，开发商手中的存量宅地，规模并不可怕。当前，规模较大的存货，应在已开工，却未售出的那部分。其次才是现房库存。
大城市来看，房地产研究院监测的35个城市(4个一线城市，20个二线城市，11个三线城市)的商品住宅库存变化，其中包括期房和现房库存。截至2015年10月底，库存总量为2.7亿平方米，但相比2011年上半年增长了一倍左右。不过，去年下半年不再增长，今年有所下滑，压力缓和。
去库存不需要10年，有分析认为房价至少要涨到2019年，那么未来那些城市的房价会上涨呢？小编给您盘点未来房价会上涨的10大城市。
1.济南
泉城的房地产好象弱于景观再造与移植而一直不温不火。看好的理由就是她是山东省会城市，并且威海、青岛等滨水城市吞吐外来投资置业日趋饱和。
2.沈阳
作为老东北的首府，作为振兴东北的龙头，作为松嫩平原的明珠，作为东北的幅射眼，沈阳房地产有理由有一两年时间提升一个档次。东北三省整体构架互补发展有利城市间的生态系统建设，沈阳作为这一生态系统的重要子系统必将获得优先发展。
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